1预备工作

清洗地板及浴室瓷砖，壁橱，车库，地库，储藏室，房屋院落需要修剪草地，花卉和树枝，清理杂草和落叶。检查天花板或墙角有否裂隙或漏水的问题以作及早的修理。修理漏水或松动的水龙头。消除异味包括旧地毯,动的异味，油烟味等。

2选择经纪

选择好的房地产经纪人是十分重要的，她会使卖房经历轻松而愉快。好的房地产经纪人不但经验丰富，了解目前市场行情，信息灵通，为您算出合理的房价，还可以为您把关，争取卖房过程中的一些合理权益。

3挂牌上市

房地产经纪会把房屋的具体情况输入到地产经纪的卖房网络上及其他的网站，让其他的房地产经纪浏览，介绍给他们自己的客人看。

4签署合同

在接到买主的报价后，若是市场条件允许，您可以与买主还价或拒买主的报价。若是您对买方的出价及附带的条款满意，双方能达成协议，合同就签字生效了。

5开启过户程序(Open Escrow)

过户公司在收到双方签字生效的房屋购买合同后, 受双方委托将买方的押金存入银行监管帐号。过户公司准备过户文件，对交易中的地产进行所有权认证, 证实卖方有条件拥有该地产。之后过户公司为双方准备各自过户应签署的所有文件。

6配合房屋检查及房屋估价

买方会安排预约，做房屋的检查和房屋的估价，

7签署公正过户文件

8交接过户

资料公共登记。过户后，公证托管结束。卖主将钥匙交给买主。

外国人(包括但不仅限于中国人)身份和美国本国人身份在美国买房的过程, 大同小异. 外国人身份若需要贷款买房, 必须要有合法的美国签证. 但是大部份的贷款银行并不接受持有”学生”签证者贷款买房. 因为学生签证合理情况下无法工作, 有固定收入来支付房贷.

基本上对于”外国人买房者”而言, 购屋程序是:

1. 做好资金证明.若全现款, 则只要将手上的资金证明打印一份. 必须要30天内的才有效. 日期太久可能会被要求更新.若需要贷款, 先和仲介讨论手上现有资金, 而且必须将资金汇集至一个银行户头内. 这笔资金必须至少在银行内存放有2个月以上的时间, 必须提供给银行2个月的流水对帐单时, 看不到款项汇入的这个程序. 先将这程序做好, 请仲介和熟识或是合作的贷款银行开具”预先批准信.”预先批准信是一封由贷款银行开立, 上面说明经过审核, 银行愿意批准给XXX(人名), 利率不超过多少%, 贷款额度多少$, 可以购买总价多少$, 此张信有效日期到何时为止. 通常是3个月的时间. 所以可以很清楚自己的预算! 很多人先看好房, 才赶紧做预先批准信, 结果发现算错预算, 又得重新来过.

2. 挑选仲介.由于很多人买房对于程序不懂, 其实现在都先找好仲介才办资金证明及预先批准信. 也没问题! 我相信好的仲介很多, 其实就是挑个可以和自己沟通良好, 可以尽量在您有问题时即时回覆您, 或是为您解决问题的仲介, 可以交朋友, 互相信任的, 应该就没问题! 3

3. 讨论需求.详细告知仲介自身需要, 包括家庭成员, 对于未来的大致规划. 仲介会依照您的需要去划出区域范围推荐给您. 几房几浴, 考虑学区, 交通…..这些是仲介对您的了解后, 他必须做的工作.

4. 开始看房子和了解区域环境.每个房子都有其优缺点. 但是对A而言是优点, 对B而言有可能是缺点. 有人喜欢吃菜, 有人喜欢吃肉, 喜欢不同, 也都没有错! 必须适时和仲介讨论喜欢这房子的什么, 不喜欢那房子的什么. 他会更容易准确的知道您的喜好, 帮助您找到满意的房子. 但是一定要记得, 仲介安排一次看房, 由于可能一天看个很多套. 看多了一定会记乱了. 所以一定要带笔去做记!

5. 看到满意的房子就要立即下Offer出价单. 而且价钱要合理! 不要乱不合理杀价, 不可能买到! 现在的房市, 根本没有便宜可捡! (下Offer时, 通常要附上一张买房订金的支票影本. 约在房价的2-3%.)洛杉矶华人圈的好房子常常是上市几天内就卖掉了! 很多华人的习惯, 尤其是刚来美国的华人不熟悉美国的风俗, 喜欢嫌东西不好, 想要杀价! 但是这里的习惯刚好相反, 看到喜欢的房子, 要不吝告知及赞美屋主, 我们真的好喜欢您的房子呀! 请给我们一个机会买到它. 我们一定会好好的爱护您的房子的! 表现诚意再加上合理的价钱, 仲介去帮忙努力争取, 就可能有机会买到!

6. 若是卖方送回一个Counter Offer, 也就是卖方回覆您的出价单, 对于部份条件, 可能是金额, 可能是过户时间长短….有不同意的地方. 他将他的条件写回, 就看您接不接受. 若不接受也可以再度Counter Offer, 将自己的条件送回给卖方, 直到双方同意达成协议, 也就成了合约. 若一次下Offer, 就被接受的话, 当然是最好了!

7. Offer被接受了, 卖方仲介会告知要使用哪家Escrow公司, 也就是公证行来办理过户手续. 这时就必须在最快时间内, (通常是24-48小时内.)将订金支票送进Escrow. 然后Escrow才会开始正式开始办理手续. Escrow和双方仲介会一直保持连络着, 会常更新进度. 这是仲介需要去跟进的, 非买房者的责任!

8. 若有贷款, 拿到Escrow公司给的订金支票收据就必须马上连络贷款Agent开始办理贷款手续. 提供所有贷款银行要求的文件证明. 贷款的首付通常必须先到位存入贷款银行, 贷款银行才会开始受理办理!

9. 仲介帮忙约房屋检验师来做屋况检查. 这部份要在Open Escrow(开始办过户手续)后越快做越好. 检查当天, 买房者最好亲自到场听检验师说明屋况. 检查的费用, 由买房者当场开支票付费给检验师. 一般房子约在$300左右. 视房子面积大小, 独立屋或是连排屋而不同. 每个检验师的收费也略为不同. 正式报告会是厚厚一本, 约二, 三十页的报告. 通常在24-48小时内可拿到.

10. 和仲介讨论是否有必须要求屋主修理房子的地方? 通常是着重在有大问题的地方. 提出书面修理要求. 双方协商, 可能修理, 可能不修理, (现在有很多房子在卖房时即已告知, 就此屋况卖房, 不做任何修理. 所以必须依屋况斟酌买房出价.) 也可能退少部分修理款项, 让您成交后自行修理.

11. 签署数十种屋主对屋况告知事项, 政府法律告知事项, 初期产权报告, 自然灾害报告, 地震安全及环境危害手册, 过户手续登记….有任何不懂的地方, 都可以请仲介说明. 并且可以开始询问房屋火灾保险报价.

12. 这期间有很多的事同时在进行. 每个相关人员都会进行他的工作. 而买房者的工作就是必须尽速确认房屋估价及是否银行会批准贷款. 若是现款买房者, 必须尽速让资金到位, 汇款美国. (一般贷款银行规定, 首付资金必须在美国才可以开始办理贷款手续.)

13. 贷款审核完毕, 正式批准后, 和Escrow公证行约定时间签署贷款文件.

14. 在预定的成交日前1-2天, 再次和仲介回房子确认屋况是否和当时看到的是一样的. 屋主答应修理的地方是否都已经完成.

15. 依照贷款银行所提供的结算表HUD-1或是Escrow公证行给的结算表在预定的成交日前约2-3天, 将尾款(首付, 全现款及各种过户手续费)以银行现金支票或是汇款Escrow公证行户头. 贷款银行放款. (一般隔天)产权公司去县政府登记确认转让产权后, 就是完成交易. Close Escrow.

16. 安排交钥匙! 开通水, 电, 煤气…等使用服务.